Что думаете о клубе инвесторов строительной компании «Амакс» (основатель Максим Игонин; domakrasnodar.ru/investing)? Тут можно ознакомиться с их условиями и также можно посмотреть их инвестиционный договор. Предлагают 25% годовых. Это реальная строительная компания в Краснодаре, строят коттеджи, которые реально существуют и продают их. 7 лет на рынке, привлекают инвестиции для увеличения оборота. Строят 2 коттеджных поселка в Краснодаре. Спросил мнение 20 риелторов города — отзывы либо нейтральные, либо положительные. Смущает высокая процентная ставка.
Люди купили квартиры у сомнительного застройщика в районе «Губернский» города Чехова. Тот обанкротился. Земля с 30 тысячами жителей, где должны были построить школы, детские сады, спортивные объекты, поликлинику, ушла с молотка. Новый собственник земель — Андрей Дробышев.
С этого места их попросту выживают: отнимают дворы и детские площадки под платные парковки. В частных руках оказались все коммуникации, дороги и даже автобусная остановка. «Представители администрации Чехова умоляют предпринимателя разрешить жителям выезжать из его территории из района», — рассказывает Александр Карпов.
К сбору денег народонаселения приступила фирма «Народная земля», обещающая до 30% в месяц на земле и недвижимости. Перед нами структура с явными признаками мошенничества.
«Может, пора уже стать финансово независимым? Инвестируйте от $100 и гарантированно получайте до 30% прибыли в месяц с возможностью еженедельного вывода дивидендов», — сказано в рекламе в Facebook.
Что вам известно о PNK rental? Смахивает на скам, не находите?
ОТВЕТ:
Глубоко анализировать не можем, так как у нас нет специалистов рынка складов.
Но формальные требования соблюдаются: есть управляющая компания «А Класс Капитал», которая обладает лицензией Банка России на управление фондами.
Есть закрытый ПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» — легитимная форма коллективных инвестиций в недвижимость.
У бизнес-группы есть опыт в данной сфере недвижимости, что можно проверить по публикациям в СМИ и пр.
Показана персона, которая принимает решения: Пилевин Дмитрий Геннадьевич, управляющий инвестиционным фондом «ПНК Девелопмент».
По сравнению с тем, какие жулики сейчас привлекают деньги (почти все фигуранты нашей рубрики Вопрос-Ответ) это уже довольно много.
То есть формальные требования для начала рассмотрения этого варианта соблюдены, и каждый инвестор должен сам делать глубокий анализ.
Вопрос вызывает указание «ожидаемой целевой доходности от 11,5% годовых». Это может быть воспринято как гарантия доходности, что запрещено управляющим компаниям.
Алла Белякова прослушала курс инвестирования в недвижимость «Доходная недвижимость» от Натальи Закхайм и восприняла всё за чистую монету. Взяла в ипотеку квартиру за 1,365 млн рублей, кредит на ремонт в 400 тысяч рублей, и теперь расхлёбывает. Закхайм позиционирует себя как женщина с капиталом 7 млн евро и 69 объектами недвижимости.
Рассказывает Алла Белякова:
«Я спланировала перепланировку и сделала из трёх комнатной квартиры четыре комнаты.
Моя большая ошибка, что я вывела все трубы сантехники в подвал, на что надо было разрешение всех жильцов подъезда.
Не помню, что про это говорили на курсе.
Ещё плохо, что не с кем нельзя было посоветоваться.
Когда шел курс можно было писать вопросы, а после его окончания мне отвечала Вера, но этого было мало.
И ещё примерные цены на ремонт Вера дала в украинских деньгах и на ремонт я потратила больше, чем ожидала.
Это потому, что не с чем было сравнить.
Опыта в этом не было.
Ещё строители меня кинули.
Начали ремонт, а как деньги начали заканчиваться, то просто слились и пришлось срочно нанимать других
По плану ремонт должен был идти 2 месяца максимум.
На практике получилось полгода.
Это тоже вышло за рамки бюджета.
Ещё соседи узнали о моем проекте и подали на меня в суд с требованием привести квартиру в первоначальное состояние.
Это был вообще треш…
Мой рабочий взял и сказал соседям, что здесь будет хостел.
С чего он это взял, я не пойму.
Уже было 5 судов с соседями.
И это пока не конец.
Ещё я заплатила юристам, за то, чтобы выиграть суд по узаканиванию перепланировки.
Заплатила я 45.000 р и суд мы проиграли.
Ещё я нанимала юриста, который мне помогал на суде с соседями. Это 10.000 р.
Ещё моя ошибка произошла в просчетах.
Комнаты вышли очень маленькие. 9-10 метров.
В нашем маленьком городе люди не привыкли к таким студиям.
И мне так и не удалось найти жильцов на длительный срок.
А из — за судов с соседями я не могла искать жильцов разными способами.
Я даже боялась людей туда заселять.
Хотя студии классные, все новенькое.
Люди приезжали, смотрели и уезжали.
Клиентов на продажу квартиры студиями мне тоже не удалось найти.
Квартиры очень маленькие и людей пугало, что студии пока не узаконены.
То есть я продавала долями.
Цена за квартиру студию была 8000 р. При сдаче на месяц.
Это много для нашего Дзержинска.
Надо было исходить из цены в 6000 р, но тогда у меня бы не получилось окупить расходы на ипотеку и ремонт.
Сейчас я заключила мировое соглашение с соседями и убираю трубы из подвала.
Квартиру я продаю, но там сделано 3 дополнительных санузла, которые придется демонтировать при продаже.
Я посчитала, что я потеряла на этом проекте примерно 700 000 р.
И это пока не конец.
Рассказ в видеоформате:
Я плачу ипотеку 17000 р и за ремонт 11.000 р. И за коммунальные платежи примерно 6000 р.
А денежный поток, как учит Закхайм мне сделать не удалось.
Я ее отрицательный кейс.
Сейчас продаю квартиру целиком, но когда она продастся тоже не известно, а 34.000 р приходится платить каждый месяц за квартиру из моей зарплаты.
Очень грустно.
И ещё сейчас несу расходы на приведение квартиры в первоначальное состояние.
Поэтому учтите мои ошибки и десять раз подумайте прежде чем вкладываться в сомнительные проекты.»
«Я тоже прошла это обучение. Это было еще до того, как я попала на обучение в Бойчевой. Насчёт бесплатно — глубоко ошибаетесь! Я заплатила что-то около 33 тыс.рублей за это обучение. Потом стала очень кропотливо изучать, насколько это реально — организовать такой проект. Тем временем была уже одобрена ипотека и найден объект на покупку — тоже 3-х комнатная квартира на первом этаже. Но мой анализ показал, что этот вариант не пройдет: ни с утверждением перепланировки, ни с возможностью продать, а тем более сдать в аренду по такой цене, чтобы оправдать все расходы. Я отказалась от такого вложения денег. Хотя, денег, потраченных на бесполезное обучение, без сомнения, очень жаль».
Реклама Натальи Закхайм в марте 2020 года выглядит так:
Физлицам не нужно обращаться в налоговую инспекцию, чтобы применить вычеты по налогу на имущество (за 20 метров квартиры или 50 метров дачи). Такое разъяснение дала Федеральная налоговая служба (ФНС).
Согласно изменениям в Налоговый кодекс (статья 403 НК РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ), при исчислении налога исходя из кадастровой стоимости объектов налоговая база уменьшается в отношении каждого жилого дома на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров от его общей площади, в отношении каждой квартиры и части жилого дома – на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров, в отношении комнаты или части квартиры – на 10 квадратных метров.
ООО «Е3 Инвестмент» с лета 2016 года угрожало судом сайту Вкладер за то, что сайт предупреждает людей о высоких рисках вложений в небанковские структуры, обещающие высокую доходность, и не рекомендует вступать с ними в финансовые отношения.
В начале 2017 года в арбитражный суд Москвы поступил иск о защите деловой репутации от ООО «Е3 Инвестмент». 2 марта судья Максим Ведерников провёл собеседование между сторонами, а 14 апреля отклонил иск. Подробно о суде написал Банкир.ру. Решение суда полностью можно увидеть здесь. 20 июня апелляционная инстанция оставила в силе решение суда в полном объёме. Полный текст решения. 29 августа кассационная инстанция признала предыдущие решения справедливыми.
До суда ООО «Е3 Инвестмент» неоднократно требовало убрать эту публикацию по надуманным основаниям. В Письме о защите репутации юридического лица генеральный директор «Е3 Инвестмент» Игорь Петров утверждает, что Вкладер «приравнивает ООО «Е3 Инвестмент» к так называемым «финансовым пирамидам». Эти сведения, по мнению компании, «не соответствует действительности и порочат деловую репутацию ООО «Е3 Инвестмент».
Долгие годы вклады оставались оптимальным способом сбережений — и даже временами инвестирования, так как их доходность сильно превышала инфляцию.
Совсем недавно, в конце 2014 года, мы открывали вклады в рублях под 18-20%, и даже 22% годовых (или в валюте под 7-8% годовых), что прекрасно покрыло инфляцию, которая по итогам 2015 года составила 12,9%. В 2011-2013 годах инфляция составляла 6,1-6,5%, и вклады под 10-12% годовых тоже выглядели прекрасным вложением.
Основатель компании «Суточно.ру» Юрий Кузнецов рассказал интересную вещь:
В небольших российских регионах, где покупка жилья в разы дешевле, чем в Москве, многие делают так: берут ипотеку, покупают квартиры, ремонтируют их, а затем сдают посуточно, так как это выгоднее, чем на долгий срок. У нас достаточно много арендодателей, у которых в собственности по 10-20 квартир, они их просто сдают и каждый месяц покупают себе новые квартиры, чтобы сдавать их на короткий срок.
Я думаю, бизнес не слишком рискованный, если квартиры покупаются. Если даже что-то пойдёт не так, они могут 1-2 квартиры продать или сдать их на долгий срок. Но чаще всего в посуточную аренду приходят те арендодатели, кто раньше сдавал длительно квартиры, а потом поняли, что гораздо выгоднее сдавать посуточно, чем на долгий срок. Трэвел-туризм развивается, и это получается выгоднее.
Регулярно сталкиваюсь с утверждениями о том, что «цена недвижимости не падает». Почему такие утверждения некорректны?
Во-первых, цена квартир в России всё-таки иногда падает, например, это наблюдалось после кризиса 2008 года.
Во-вторых, если рублёвая цена квартиры стоит на месте, это не значит, что она не обесценивается — инфляция в России только недавно стала ниже 10%. Читать далее Дешевеет ли недвижимость?
